网红地产收割中产：做着赚百万的梦，几百元一晚租不出去
刚红的那几年，阿那亚被称为北京中产的“耶路撒冷”，代表的是一种既有情感价值又有精神价值的生活方式。但房子盖得多了，买房的人也多了，口口相传，阿那亚不再只是一个快速实现诗与远方的“乌托邦”，更成了一个“稳赚不赔”的投资理财产品。
文 | 金融八卦女特约作者：小悔
· · ·
中秋假期一到，海边的阿那亚，又热闹了起来。
被憋坏了的游客，重新填满北戴河黄金海岸，也养活了几千一晚的民宿。
阿那亚的业主们，终于松了一口气，虽然民宿不用自己管，但没人住就没收益。要知道，投资赚钱，是他们很多人在这里买房的目的之一。
这个位于河北秦皇岛的网红社区，七年前因海边的孤独图书馆一炮而红，成为文艺青年的打卡圣地、北京中产的精神家园、环京的文旅地产标杆。
几年下来，“业主购房+民宿托管”的经营模式，又把在阿那亚置业，包装成了一个看似稳赚不赔的投资新机会。新开发的环京项目为了揽客卖房，更是给出了回报率、一次性冲抵房款等承诺。
这样的营销和模式，不仅被阿那亚自己复制，也被更多文旅地产用来包装自己，吸引人前来投资买房。
但事实上，绝大多数文旅地产，最好不要抱着投资赚钱的预期去买。
不论是收割中产和文青的文化社区，还是忽悠老年人的自然景区，真相可能都很残酷。
1.
/ 在阿那亚买房，
人均民宿老板、两年净赚百万？/
不知道从什么时候起，在阿那亚有套房，成了北京中产的标配。
刚红的那几年，阿那亚被称为北京中产的“耶路撒冷”，代表的是一种既有情感价值又有精神价值的生活方式。
但房子盖得多了，买房的人也多了，口口相传，阿那亚不再只是一个快速实现诗与远方的“乌托邦”，更成了一个“稳赚不赔”的投资理财产品。
这里要先讲讲阿那亚开创的民宿运营模式。
网红的孤独图书馆、阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等景点，都位于社区内，但社区采取封闭管理，不接待公共参观。能进入园区游览的，要么是买了房的业主或业主亲友，要么是预定了园区内民宿的住宿客人，最后一种途径，是预约购买场馆门票。
▲阿那亚礼堂 来源：视觉中国
因为社区营销的就是慢生活，很多慕名而来的客人会选择过夜，民宿生意自然就红红火火。
对买房人来说，更大的诱惑是，阿那亚民宿采取全托管模式，业主可以当“甩手掌柜”，阿那亚有专门的民宿中心负责经营，抽取一定的管理服务费用。
也正是基于这种民宿经营，阿那亚的海景房，才有了大多数文旅地产项目没有的投资价值。很多购买人选房，甚至会按照民宿后台好租排名来，优先选择稀缺的房源，比如小院或别墅户型、临海的海景房。
那么，在阿那亚买房真的值吗？社交平台上，有不少阿那亚业主“现身说法”。
有人认为，在阿那亚买房投资，起码比把钱放在银行赚利息划算，因为房子本身有升值空间，还有民宿租金回报，所以全款买了阿那亚6期公寓，两年净赚100万。
还有人称，朋友2019年投资阿那亚房产一年赚了40万，自己购买的6期复式公寓改造成民宿，在去年下半年疫情反复的5个月里，共出租了58晚，到手净收益就有15万。
按照这位业主的说法，算下来，民宿出租一晚净赚约2586元。而阿那亚的民宿收入是业主与运营方分成的，据一位阿那亚销售顾问透露，一般是运营方分2成、业主得8成，那么，这样一间民宿一晚房价达到3232元。
但实际上，自疫情以来，阿那亚大多数民宿在非节假日期间，普遍价格在1000-2000元。即便是在中秋、国庆黄金假期，六期四居公寓一晚的价格也不到3000元。
▲阿那亚北戴河社区民宿中秋房价
要高出一倍的溢价，除非业主的房子装修非常精致、位置非常稀缺，或者是营销非常成功，那么，这也意味着更高的成本。
而且，这几年，阿那亚的民宿收入深受疫情影响，基本上疫情一来，房费就得全额退款。今年上半年，国内疫情反复，整个阿那亚民宿，几乎都没有开张。
把阿那亚置业当成投资，还存在很多潜在风险。
尽管阿那亚称自己是居住社区，但事实上，其高度依赖“旅游+民宿”创收，一旦赖以生存的海岸景观、标志性景点热度下降，或环京地区出现优势更明显的竞品，阿那亚很难保证未来其独一无二的品牌价值。
除了正在建设的北戴河黄金海岸北岸，这两年，阿那亚还在环京开发了金山岭和雾灵山两个新项目，三亚的别墅产品也得“烧钱”。不确定的大环境下，任何一个项目滞销，开发商都可能面临资金链断裂的风险。
从更长远的投资角度来看，以阿那亚为代表的文旅地产，只有40年产权，未来到期后的政策不明确；而且，全国各地对联排别墅、低密度花园等类别别墅项目 的审批也将进一步控制。
当然，如果业主们不差钱，也不在乎投资增值与否，纯粹为阿那亚营造的“精神家园”买单，就另当别论了。
