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网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去
来源:https://www.cbdgc.com | 作者:jizhongsh | 发布时间: 2023-02-21 | 225 次浏览 | 分享到:
网红地产收割中产:做着赚百万的梦,几百元一晚租不出去
刚红的那几年,阿那亚被称为北京中产的“耶路撒冷”,代表的是一种既有情感价值又有精神价值的生活方式。但房子盖得多了,买房的人也多了,口口相传,阿那亚不再只是一个快速实现诗与远方的“乌托邦”,更成了一个“稳赚不赔”的投资理财产品。

文 | 金融八卦女特约作者:小悔

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中秋假期一到,海边的阿那亚,又热闹了起来。

被憋坏了的游客,重新填满北戴河黄金海岸,也养活了几千一晚的民宿。

阿那亚的业主们,终于松了一口气,虽然民宿不用自己管,但没人住就没收益。要知道,投资赚钱,是他们很多人在这里买房的目的之一。

这个位于河北秦皇岛的网红社区,七年前因海边的孤独图书馆一炮而红,成为文艺青年的打卡圣地、北京中产的精神家园、环京的文旅地产标杆。

几年下来,“业主购房+民宿托管”的经营模式,又把在阿那亚置业,包装成了一个看似稳赚不赔的投资新机会。新开发的环京项目为了揽客卖房,更是给出了回报率、一次性冲抵房款等承诺。

这样的营销和模式,不仅被阿那亚自己复制,也被更多文旅地产用来包装自己,吸引人前来投资买房。

但事实上,绝大多数文旅地产,最好不要抱着投资赚钱的预期去买。

不论是收割中产和文青的文化社区,还是忽悠老年人的自然景区,真相可能都很残酷。

1.

/ 在阿那亚买房,

人均民宿老板、两年净赚百万?/

不知道从什么时候起,在阿那亚有套房,成了北京中产的标配。

刚红的那几年,阿那亚被称为北京中产的“耶路撒冷”,代表的是一种既有情感价值又有精神价值的生活方式。

但房子盖得多了,买房的人也多了,口口相传,阿那亚不再只是一个快速实现诗与远方的“乌托邦”,更成了一个“稳赚不赔”的投资理财产品。

这里要先讲讲阿那亚开创的民宿运营模式。

网红的孤独图书馆、阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等景点,都位于社区内,但社区采取封闭管理,不接待公共参观。能进入园区游览的,要么是买了房的业主或业主亲友,要么是预定了园区内民宿的住宿客人,最后一种途径,是预约购买场馆门票。
▲阿那亚礼堂 来源:视觉中国

因为社区营销的就是慢生活,很多慕名而来的客人会选择过夜,民宿生意自然就红红火火。

对买房人来说,更大的诱惑是,阿那亚民宿采取全托管模式,业主可以当“甩手掌柜”,阿那亚有专门的民宿中心负责经营,抽取一定的管理服务费用。

也正是基于这种民宿经营,阿那亚的海景房,才有了大多数文旅地产项目没有的投资价值。很多购买人选房,甚至会按照民宿后台好租排名来,优先选择稀缺的房源,比如小院或别墅户型、临海的海景房。

那么,在阿那亚买房真的值吗?社交平台上,有不少阿那亚业主“现身说法”。

有人认为,在阿那亚买房投资,起码比把钱放在银行赚利息划算,因为房子本身有升值空间,还有民宿租金回报,所以全款买了阿那亚6期公寓,两年净赚100万。

还有人称,朋友2019年投资阿那亚房产一年赚了40万,自己购买的6期复式公寓改造成民宿,在去年下半年疫情反复的5个月里,共出租了58晚,到手净收益就有15万。

按照这位业主的说法,算下来,民宿出租一晚净赚约2586元。而阿那亚的民宿收入是业主与运营方分成的,据一位阿那亚销售顾问透露,一般是运营方分2成、业主得8成,那么,这样一间民宿一晚房价达到3232元。

但实际上,自疫情以来,阿那亚大多数民宿在非节假日期间,普遍价格在1000-2000元。即便是在中秋、国庆黄金假期,六期四居公寓一晚的价格也不到3000元。
▲阿那亚北戴河社区民宿中秋房价

要高出一倍的溢价,除非业主的房子装修非常精致、位置非常稀缺,或者是营销非常成功,那么,这也意味着更高的成本。

而且,这几年,阿那亚的民宿收入深受疫情影响,基本上疫情一来,房费就得全额退款。今年上半年,国内疫情反复,整个阿那亚民宿,几乎都没有开张。

把阿那亚置业当成投资,还存在很多潜在风险。

尽管阿那亚称自己是居住社区,但事实上,其高度依赖“旅游+民宿”创收,一旦赖以生存的海岸景观、标志性景点热度下降,或环京地区出现优势更明显的竞品,阿那亚很难保证未来其独一无二的品牌价值。

除了正在建设的北戴河黄金海岸北岸,这两年,阿那亚还在环京开发了金山岭和雾灵山两个新项目,三亚的别墅产品也得“烧钱”。不确定的大环境下,任何一个项目滞销,开发商都可能面临资金链断裂的风险。

从更长远的投资角度来看,以阿那亚为代表的文旅地产,只有40年产权,未来到期后的政策不明确;而且,全国各地对联排别墅、低密度花园等类别别墅项目 的审批也将进一步控制。

当然,如果业主们不差钱,也不在乎投资增值与否,纯粹为阿那亚营造的“精神家园”买单,就另当别论了。