房地产新发展模式的两个底层逻辑

在今天中国老百姓的日常经济生活中，没有哪一个词像“房地产”一样，可以引起大家这么大的表达欲望。无论是作为房屋的购买者、租赁者，亦或是作为房屋维修者，每个人都有个性化的住房消费体验，有房的希望房价涨、没房的希望房价跌，老年人要配套公园，年轻人要离公司近，关于房地产的公共政策诉求变得像每年的春节晚会一样众口难调。
可以说，房地产既是经济问题，又是民生问题，更是政治问题。如果说，“房子是用来住的、不是用来炒的”是中央对2016年居高不下房地产市场的一针“清醒剂”，通过遏制住房市场投机行为，使住房再次从投资品向民生品回归，那么，“房地产新的发展模式”则是房地产底层逻辑发生根本性变化后，中央吹响的房地产制度改革号角。
第一个逻辑是要从共同富裕的视角下看待房地产。
习近平总书记在《正确认识和把握我国发展重大理论和实践问题》中明确提出，正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径。共同富裕是社会主义的本质要求，是中国共产党为之奋斗的目标，“居者有其屋”是实现共同富裕的重要内容之一。从不同研究测算看，中国居民家庭住房占家庭资产比重70%左右，远远高于国际上其他先行城镇化国家，如何更公平、更有效地调节房地产这个社会财富分配，是公共政策必须完成的历史命题。
更为重要的是，在城乡二元结构的历史因素下，住房往往与教育、医疗、就业、社保等公共服务相关联。年轻人所谓的“住房焦虑”，往往不是来自于自身，而是来自于孩子出生那一刻。只有实现“租售同权”，新市民、新就业大学生享有同等的基本公共服务，才能从心眼里解开必须买房子这个心结，新型城镇化才能是高质量的城镇化。从这个层面看，“租售并举”的难点其实并不在房子本身。共同富裕是奋斗出来的，享有同等奋斗的机会更是至关重要。
第二个逻辑是要从防范化解重大风险角度看待房地产。
2021年，中国房地产投资完成额14.8万亿元，相当于当年GDP的十分之一。虽然中国房地产投资已经步入平台期，年度增速下降是必然趋势，但考虑到中国住房发展的不平衡、不充分，相当一部分住房质量仍然较差，住房成套率仍有提高空间，房地产投资规模仍将处于较高水平。据测算，中国城镇家庭拥有住房已达到1.1套以上，住房总量短缺时代已经结束。在供不应求的阶段，房地产主要防范区域性短缺风险，在供求基本平衡甚至部分地区供过于求的阶段，尤其要防范由于投机泡沫导致的系统性金融风险。从国际经验看，家庭住房拥有量达到1.1套以上后，由于缺少真实居住需求支撑，不当的金融政策极易诱发房地产风险。
党的十九大已将防范化解重大风险作为三大攻坚战之一，习近平总书记更是强调，正确认识和把握防范化解重大风险。房地产风险带有典型的“灰犀牛”特点，精准拆弹是关键。而在房地产风险防范领域，国际上的教训远多于国际经验，在中国城镇化、工业化发展到今天，我们只能也必须依靠“中国智慧”和“中国实践”来解决这个重大理论实践问题。

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